전세금, 주택가격이 상승하는 이유

전세금이 폭등하고, 주택가격이 크게 상승할 조짐을 보이고 있어서 문제가 되고 있습니다.

이미 지난 글에서 그 이유를 살펴보았으나, 이런 가격상승은 적절한 요인을 조정해 주지 않을 경우 지속될 수 있기 때문에 다시 살펴보고자 합니다.

전세를 놓는 집주인(전세권설정자)들이나, 주택이나 부동산시장에 투자하는 사람들은 위험선호도가 안정적인 사람들입니다.

이들은, 전세를 놓거나, 주택에 투자하면서 일정한 투자수익률을 추구합니다. 그런데, 위험선호도가 안정적인만큼, 이런 투자에 과도한 수익률을 요구하지는 않습니다.

반면에, 양(+)의 투자수익률(%)을 노리고 투자한다는 것은 분명합니다. 기대수익률이 마이너스(-)인데, 전세를 내놓을 사람은 없습니다. 전세를 놓아서, 현금흐름을 확보하고, 이런 현금흐름을 돌려서 양의 수익률을 낼 수 있다고 믿고 행동하기 때문에, 전세를 내놓는 것입니다.

이 경우, 시장의 기대수익률에 대한 기준 지표, 즉 시장수익률은 기준 금리가 됩니다.
이제, 아래 그림을 참고하면서, 살펴보겠습니다.

예를 들어, 전세권설정자(집주인)의 전세금에 대한 기대수익률이 5%라고 하고, 한국은행의 기준금리가 5% 전후라고 합시다.

집주인은 시장수익률이 자신의 기대수익률과 근접하기 때문에, 전세원금을 크게 상승시킬 압박을 가지지 않습니다.
왜냐하면, 전세금을 수령해서, 금리수익만 거두워도, 자신의 기대수익률이 만족되기 때문입니다.


그렇다면, 한국은행의 기준금리가 20% 라고 칩시다.
이 경우에 전세값, 집값은 어떻게 될까요?
극단적으로 안정화될 수 밖에 없습니다. (물론, 실물시장은 크게 영향을 받겠지만, 집값은 그렇다는 겁니다.)
왜 그럴까요?
기대수익률이 5% 전후인데, 시장수익률이 20%에 육박하므로, 그냥 집을 가지고 전세를 내놓는 것만으로도 엄청나게 수익을 만족시킬 수 있습니다. 즉, 집값이나 전세값을 굳이 올릴 필요가 없다는 것입니다.

실제로, 1980년대 중후반, 기준금리가 높은 수준일 때는, 주택시장의 가격은 매우 안정화되어 있었습니다. '부동산시장'이라는 단어가 아예 무색할 지경이었습니다.
왜냐하면, 위험회피에 따른 기대수익률에 비해, 금리가 매우 높은 수준으로 유지되고 있었기 때문입니다.
그보다 더 높은 수익을 추구하는 이들은, 다른 자산시장, 예컨대 주식시장으로 관심을 기울였습니다.


반면에, 한국은행의 기준금리가 0% 라고 칩시다.
위의 경우와는 완전히 역전된 경우에, 전세값, 집값은 어떻게 될까요?
전세를 내놓는 집주인들은, 기준금리에서 그 어떤 기대수익도 만족시킬 수가 없습니다.
왜냐하면 금리가 0%이고, 금리가 제로금리(zero-rate)에 가까울 경우에는, 잠재적으로 인플레이션, 물가폭등의 요인이 있기 때문입니다.
그러나, 이 경우에도 집주인들의 기대수익률은 변하지 않습니다. 왜냐하면, 부동산시장에 투자하는 이들은 위험회피자이면서 동시에 안정적 기대수익률을 요구하는 투자자들이기 때문입니다.

이들의 기대수익률이 5%이고, 한국은행의 기준금리가 0%라면 어떻게 되나요?
기준금리에서는 아무 것도 얻을 수 없기 때문에, 집주인들은 차라리 전세원금과 집값을 상승시키는 선택을 하게 됩니다.
극단적으로 경기가 침체해서 일시적으로 기대수익률을 3~4% 수준으로 낮추었더라도 마찬가지입니다. 

만약, 초저금리 기조가 1년 이내의 단기에 머무르지 않고, 수 년 이상 지속되는 장기로 이어질 경우에는 어떻게 될까요?
집주인들은 매년 기대수익률에 맞게 전세금을 매년(per year) 인상하게 됩니다. 왜냐하면 기준금리인 이자수익률로 거둘 것은 아무 것도 없기 때문입니다.


이런 현상은 부동산에 투자하는 투자자들의 위험회피성향, 기대수익률, 시장수익률, 금리와의 관계로 설명될 수 있는 것입니다.
즉, 지금의 전세값 폭등, 집값 폭등의 조짐은 한국은행이 초저금리에 육박하는 2.0% 금리를 너무 장기간 이어가고 있기 때문에 발생하는 현상입니다.


이미 여러번 글에서, 한국은행은 통화정책 당국으로 해 줄 일을 다해주었다, 초저금리의 역할은 이미 끝났다고 언급하였습니다.
초저금리에서 이제 탈출해야 합니다.

위기는 끝났고, 도덕적 해이자들에게 위험 재조정의 기회는 이미 충분히 주었습니다.
그 직접적 당사자는 시중은행들이었고, 그들의 도덕적 불쾌감에도 불구하고 선처를 베푼 것입니다.
그런데 민생고를 쥐어 짜면서, 도덕적 해이에 빠진 은행들만 다시 살찌우는 만행을 반복하려 합니다.
정책당국은 전세값이 오른다고 하자, 은행을 통한 전세자금대출을 늘리겠다고 공언했습니다. 말이 됩니까?

당국이 초저금리로 전세값 폭등을 유인하면서, 은행 대출을 늘리라고 종용하면, 결국 뭐하자는 건가요.
도대체 왜 그러나요?


지나간 위기가 아니라, 새로운 위험, 부각된 위험에 대해 대응해 가야 합니다.
주식시장, 부동산시장, 실물경기를 보건데, 지금은 모든 조건이 금리인상을 시작해야 할 시점에 해당합니다.
특히, 주식시장, 부동산시장이 이미 과열 국면에 진입했다는 것은 상당한 경계감이 필요합니다.
통화정책당국이 나서지 않는다면, 외부압력이 있거나, 버블을 종용하는 정권의 버블확장을 용인하고 있다고 볼 수 밖에 없습니다.

다시 5% 이상의 금리시절로 돌아가기는 힘들겠지만, 한국은행 금융통화위원회는 9월 즉시 이제 금리인상이 시작됨을 알리는, 금리인상을 즉시 단행해야 합니다. 0.25%라도 인상해야 할 것입니다.