부동산 활성화 대책, DTI 규제완화 적절한가?

정부가 최근 부동산 거래가 부진하다는 이유로 '부동산 활성화 대책'을 검토했다.

서울 강남권(강남, 서초, 송파)을 중심으로 아파트 거래부진을 이유로 대책이 필요하다는 하소연이 나왔기 때문이다.

물론 언론보도에 따르면, 'DTI 규제완화'를 비롯한 '부동산 활성화 대책'은 청와대 신임 참모진들의 검토 의견에 따라 현 시점에 적절하지 않은 것으로 결정되었다고 한다. 

이런 결론은 매우 당연한 것이다. 그래서 신임 참모들의 의사판단은 적절하다. 

여기서 과연 '부동산 활성화 대책' 운운하는 것이 원론적으로 과연 설득력이 있는지 생각해 보자.


1. 주식 시장 하락한다고 '증시 활성화 대책'을 요구하지 않아

자산(asset) 시장에는 여러 종류가 있다. 그 중에 투자(investment)의 면에서 가장 두드러지는 시장은 당연 주식시장(stock)이다.

그런데 주식시장이 하락한다고 정부에 '증시 활성화 대책'을 요구하지는 않는다.

왜냐하면 주식시장이 상승하고 하락하는 것은 사이클에 따른 시장 본연의 속성이기 때문이다.

비단 주식시장만이 아니라, 가격, 시세가 상승과 하락을 반복하는 것은 모든 자산 시장의 본질적 특성이다. 

부동산 시장도 다르지 않다.

왜 '부동산 시장'만 유독 지속적으로 상승해야 하는가? 왜 부동산 시장의 자산 가격은 하락하면 안되는가?

전혀 이유를 찾아볼 수 없다. 설득력도 없다.

인위적으로 시장을 부양하려 한다면, 결국 시장의 자율적 가격형성 시스템을 거부하여, '시장 경제'를 부정하는 것에 다름 아니다.

물론 주식시장에서도 인위적으로 '증시 활성화 대책'이 시행된 적이 있었다.

1988년 올림픽 이후 증시가 폭락하자, 노태우 정권이 빠져나오기 위해 인위적으로 증시에 자금을 투입했던 것이다.
그런데 그 결과는 어떠한가? 오히려 더 큰 증시 폭락을 불러왔을 뿐이다.

즉 자산의 가격이라는 것은 시장 자율적으로 수요-공급과 적절한 컨센서스에 따라 형성되어야 하는 것이지, 누가 인위적으로 조성해야 하는 것이 아니다. 

DTI 규제 완화 대책도 마찬가지로 볼 수 있다. 시세가 떨어진다고, 대출을 늘려줘서 시세를 부양하자는 생각은 정말로 위험천만한 발상이다.  그런 식으로 시세가 부양될 수도 없고, 일본의 장기불황을 가져온 '양적 완화 정책'의 전철을 밟을 수 있으므로 조심해야 한다.

금리도 변수가 되지 못한다. (차후 글에서 자세히 살펴보겠지만) 현재 금리는 2.25%로 여전히 너무 낮은 수준이기 때문이다.
금리 이상 수익을 목표로 하는 부동산 임대 수익의 면에서도, 금리 인상이 반드시 '악재'는 아니다.


2. 자산의 가격이 시장 컨센서스(consensus)에 따라 움직이는 것은 매우 당연

위에서 지적한바, 자산 가격(asset price)이 시장 주체들의 일반의사, 컨센서스(consensus)에 따라 항상 움직이는 것은 매우 당연한 현상이다.

모든 자산시장의 시세는 항상 상승하지만은 않는다.

예컨대, 최근 1,000p 박스권을 상향 돌파하여 2,000p도 넘어섰던 국내 코스피(Kospi) 지수는 최근에 900p대까지 하락하기도 했다.
그 이후 이 글을 작성하는 현재, 지수는 1,700p대 중반에 위치해 있다.

이게 근 3년래에 모두 일어난 일이다.

세계 상품(commodity) 시장에서도 동일한 현상을 관찰할 수 있다.
 
국제 금시세가 최근에 3배 이상 상승하기도 했는가 하면, 반대로 국제 유가는 고공행진과 급락 과정을 반복하고 있다.

마찬가지다.

부동산시장도 항상 상승하지만은 않는다. 그런 '편견', '왜곡'(bias)된 시선을 깨야 한다.

주택시장, 아파트시장도 마찬가지라는 것이다.

도대체 주택가격, 아파트가격이 지속적으로 상승한다고 보는 '보증수표'가 어디에 있는가?


3. 부동산, 주택 시장을 '임대'가 아닌 '투기'로 변질시킨 것은 시장 주체 자신의 책임

모든 자산시장의 가격 상승에는 원리(Logic)가 있다.

그 원리는 무엇인가? 바로 '부가가치'(value-added)에 대한 '기여'이다.

자산은 그 자체로는 '소유권'의 증명 이외에는 큰 가치가 없다.

아무리 시가총액이 많이 나가는 회사라도, 좋은 제품을 만들어서 매출을 올리지 못하고, 지속적으로 영업 적자를 내면 그대로 무너져서 '휴지조각'이 되는 사례도 많다.

국제 철(Fe) 가격이나 구리(Cu) 가격이 상승하는 이유는 산업 생산 과정에서 수요량이 높아지고 있기 때문이다.

부동산, 주택 시장도 마찬가지라는거다.

부동산이든 주택이든 '건축물' 그 자체로는 아무 가치가 없다. 왜냐하면 그 자체로는 아무런 '부가가치'를 만들어낼 수 없기 때문이다.

상업용 부동산이든, 주거용 부동산이든 그 안에서 사람들이 활동하면서 '부가가치'를 만들어내는 '터전'이 되기 때문에 '시세'가 유지될 수 있는 것이다.

따라서 단순히 부동산이기 때문에 시세가 유지되야 한다거나, 거래가격이 지속적으로 상승해야 한다는 어떠한 당위성도 없다.

그렇다면 부동산의 가장 큰 수익의 원천은 무엇인가?

그것은 '소유'(property)가 아니라, '임대'(rent) 수익이다.

왜냐하면 '소유'는 '소유자' 자신에게 기여해야 하지만, '임대'는 '임차인'의 '부가가치' 창출에 기여하는 보상이기 때문이다.

그게 바로 아파트 가격이 지속적으로 상승할 수 없는 이유, 아파트 시세가 전반적으로 하락할 수 있는 이유이기도 하다.

소유자 자신에게 큰 '부가가치'를 줄 수도 없으면서, '임대'의 수요도 떨어지고, 임대의 '가치'도 떨어진다면 당연히 시세는 하락해야만 한다. 그게 시장 매커니즘의 자율적인 작동이기도 하다.

애초에 주택시장은 소유하면서 시세 상승을 노리고 '투기'하는 '투기 상품'이 아니었다.

그런데 1990년대 들어서면서 언론지를 중심으로 마치 '아파트'나 '주택'이 투자 상품인 것처럼 버젖이 등장하기 시작했다.

1980년대 전두환 정권 시절에는 감히 상상할 수 없는 일이었고, '복부인'이라고 불리는 일부세력에 의해 사회적인 비난을 감수하며 은밀하게 이뤄지던 일이었다.

그런데 이런 시각이 일부 언론지들의 잘못된 호도에 의해 마치 아파트가 '투자'의 대상인 것처럼 비쳐지면서, 주거용 부동산 시장의 자산 거품이 생겨나기 시작한 것이다.

부동산 투자자들이 '부동산'에 투자해야 하는 이유는 '부동산'이 엄청난 투자 수익을 가져오기 때문이 아니다.
'부동산'은 산업생산이나 업무활동에 기여하면서 '부가가치' 창출 활동에 기여, 그 보상으로 '임대 수익'을 가져다 주기 때문이다.

즉 경제가 안정적이라면, '물가상승률'이나 '시장 이자율'을 비트(beat)할 수 있는 소규모로 약간 우월한 임대 수익을 바라보고 투자하는 것이다. 그게 '부동산 투자'(real estate investment)의 원론이기도 하다.

특히 '사업용 시설'이 아닌 '주거용 시설'인 경우에는 말할 필요가 없다. 

마치 '아파트'를 '투기'의 장으로 만들어온 것은 일부 시장 주체 자신들의 책임이라는거다.

사업용 시설은 경제가 활황이면 시세가 크게 상승할 수도 있으나, 주거용 시설은 모든 인간이 누려야할 주거권의 대상이기 때문에, 시세가 급상승한다는 거 자체가 말이 되지 않는다. 하기에 '전세, 월세'를 중심으로 하는 '임대형' 수익 이외에 '자산 가격'의 급상승을 주거용 시설에서 바라는 것은 애초에 말이 안된다.

4. 주택 부동산 시장 가격 정상화 과정

결국 강남권(강남, 서초, 송파) 아파트를 중심으로 주거용 부동산 시세가 하락하는 것은 매우 당연한 현상이다. 
(이는 차후에 보다 세밀한 면에서 살펴보기로 한다.)

왜냐하면 위에서 지적한 바, 주거용 부동산 시장은 애초에 '투기' 대상의 시장이 될 수 없기 때문이다. 
그런 자산 가격 상승을 지탱해줄만큼 '투자형 아파트'는 '부가가치'를 담보하지 못하기 때문이다.  

아파트의 과도한 가격상승을 용인하고 입주해야할만큼, 아파트 입주자에게 그만한 '부가가치'가 돌아오지 않는다는거다.

원론적으로도 그렇다.

건축물은 인간이 그곳을 기반으로 활동하지 않는다면, 콘크리트에 불과한 것이다.

과수원의 과실은 매년 '열매'라도 가져오지만, 건축물은 활용되지 않으면 어떤 '부가가치'도 가져다주지 못한다.

지난 20년간 '부가가치'를 무시하고, '가격 상승'만이 나타난 아파트 시장의 전반적인 대세 하락은 자명하다는 것이다.

그것은 시장 매커니즘이 요구하는 향후의 흐름이기도 한다. 

그래서 주택 부동산 시장은 현재 정상화 과정에 있다고 지적한 신임 청와대 참모진들의 주장은 충분히 설득력이 있다. 


5. 부동산 시장의 특성 - '임대' 수익 위주의 '부가가치'  

앞서 말했듯이 부동산 투자의 기본은 '투기'가 아니라 안정적인 '임대' 수익이다.

부동산이 가치를 지니는 것은 그것이 상업, 사업, 주거의 기반으로 작용하면서 다른 '부가가치'의 창조 활동을 돕기 때문이다.

단순히 부동산을 소유하기만 하면, 시세가 급상승하고, 대세상승할거라고 기대하는 것은 '착오'다.

특히 강남권역의 '아파트'에서는 그런 '환상'을 빨리 깨버려야 한다. (다음 글에서 자세히 논함)

또한 '토지'와는 다르게 '아파트'는 지속적인 감가상각의 대상이 된다.
실수요 주거용으로 '소유'하는 것이라면, 감가상각을 자신의 부가가치 창출 경제활동으로 삭감하겠지만,
'임대'를 위해 소유하고 있다면, 그런 '아파트 투기'가 과연 적절한 수익을 가져다 줄지 심각히 생각해 봐야 한다.

물론 '토지'도 '개발비용'과 '부지특성'이 반영되기 때문에, 감가상각이 없다고 마냥 소유할 일이 아니다. 

부동산이 대세상승할 것처럼 투자에 나서는 그런 '투기적 시각'을 이제는 되돌아볼 필요가 있다는 것이다.

특히 상업용, 사업용 시설도 아닌 주거용 '아파트' 시장에서는 더욱 그러하다. 

결론적으로, '부동산 거래 활성화 대책' 운운하며 정부가 인위적으로 시세에 관여하는 정책은 바람직하지 않다.
모든 자산시장은 자율적으로 시세의 상승과 하락을 반복하기 때문이다.