향후 5년간 미분양주택에 대해서 양도세가 비과세된다고 합니다.

발표요지 신문기사를 보면,

"정부가...9월 24일부터(2012년) 거래되는 미분양주택은 향후 5년간 양도세가 비과세된다.

다만 9억원 초과 주택은 대상에서 제외됐다... 조세특례제한법 일부 개정안에 합의했다."

이로 인해, 미분양주택의 거래수요는 다소 늘어나게 되겠지만,

전반적으로 아파트나 주택가격의 추가하락은 불가피해보입니다.

그 이유는 '수요공급의 법칙'에서 쉽게 찾을 수 있습니다.

가격(P)과 수요량(Q)의 관계를 보면, Q*가 균형점이라고 할 때,

세금을 줄여주면, '세금부담액'을 고려하여 높게 형성됐던 시세는, 세금부담액의 감소를 반영하여 균형점의 가격이 하락하게 됩니다. (Q2)

예를 들어, 세금이 없다면 집을 6억원에 팔려고 했는데, 세금이 5천만원이 붙는다면, 집을 파는 사람은 세금을 붙여서 6억5천만원에 팔고 싶을 겁니다.

그런데 세금이 없다면, 집을 6억원에 팔려고 했던 사람은 그냥 6억원에 팔아도 됩니다.

즉, 주택을 매도하는 매도자의 입장에서는 '양도세'가 줄어들거나 감면되면, 세금부담액이 줄어들기 때문에,

보다 낮은 가격에서도 공급물량을 늘리게 됩니다. (보다 낮은 가격에서도 매도 체결을 하게 됩니다.)

따라서 수요공급법칙에서의 균형점이 Q2로 이동해 오기 때문에,

전체적인 수요-공급의 균형점의 가격이 P* --> P2로 이동해 오므로,

전체적인 주택거래량은 소폭으로 늘어나지만, (Q2)

결국 아파트 주택가격은 계속적으로 하락해 갈 수밖에 없습니다. (P2)

따라서, 기존의 주택거래액 = P* X Q* 

양도세 감면이후의 예상되는 주택거래액 = P2 X Q2

를 계산하여, 

P*XQ* > P2XQ2,  즉 주택거래액조차도 기존주택거래액(P*XQ*)에도 못미친다면, 

주택가격도 떨어지고, 주택거래액도 이전에 미치지 못하는 양면의 침체가 가속화할 가능성도 높습니다. 

여하튼 주택가격의 하락은 계속적으로 불가피할 것으로 생각이 되네요.